Dach
Dachgeschoss ausbauen: Kosten pro Quadratmeter
Der Ausbau kostet je nach Ausstattung 600 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Ob du am unteren oder oberen Ende landest, entscheiden drei Dinge: Kniestock, Dämmung und die Frage, ob ein Bad nach oben kommt.
Die kurze Antwort
Ein einfacher Ausbau mit Dämmung, Trockenbau, Boden und Strom liegt bei 600 bis 900 Euro je Quadratmeter. Mit neuen Dachfenstern, Heizung und guter Ausstattung sind es 900 bis 1.500 Euro. Kommen Gaube, Bad und eine neue Treppe dazu, rechnest du mit 1.500 bis 2.500 Euro. Für 50 Quadratmeter ergibt das 30.000 bis 125.000 Euro. Die Dämmung ist dabei kein Extra, sondern nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Pflichtteil.
Kosten je Quadratmeter, je nach Ausbaustufe und Ausstattung.
Kniestockhöhe, ab der ein Ausbau ohne größeren Eingriff sinnvoll wird.
Lichte Höhe, die Landesbauordnungen für Aufenthaltsräume verlangen.
Was kostet der Ausbau pro Quadratmeter?
Die Spanne wirkt groß, hat aber einen Grund: Zwischen dem gedämmten Hobbyraum und der Wohnung mit Bad liegen mehrere Gewerke.
| Ausbaustufe | Umfang | Kosten je m² |
|---|---|---|
| Einfach | Dämmung, Dampfbremse, Trockenbau, Boden, Strom, vorhandene Fenster | 600 bis 900 Euro |
| Mittel | zusätzlich neue Dachfenster, Heizkörper, Innentüren, gehobene Oberflächen | 900 bis 1.500 Euro |
| Hochwertig | zusätzlich Gaube, Bad, neue Treppe, Fußbodenheizung, Schallschutz | 1.500 bis 2.500 Euro |
Die einzelnen Positionen helfen dir beim Prüfen eines Angebots. Quadratmeterpreise beziehen sich auf die bearbeitete Fläche, nicht auf die Wohnfläche.
| Position | Preis |
|---|---|
| Zwischensparrendämmung mit Dampfbremse, je m² Dachfläche | 60 bis 120 Euro |
| Aufsparrendämmung inklusive neuer Eindeckung, je m² | 200 bis 350 Euro |
| Trockenbau, Spachtel und Anstrich, je m² | 60 bis 110 Euro |
| Bodenaufbau mit Trittschalldämmung und Belag, je m² | 60 bis 150 Euro |
| Elektroinstallation, je m² Wohnfläche | 60 bis 120 Euro |
| Dachfenster inklusive Einbau, je Stück | 1.500 bis 3.500 Euro |
| Gaube fertig eingebaut | 5.000 bis 20.000 Euro |
| Heizung erweitern, Heizkörper oder Flächenheizung | 1.500 bis 6.000 Euro |
| Badezimmer im Dachgeschoss komplett | 8.000 bis 20.000 Euro |
| Neue Treppe ins Dachgeschoss | 3.000 bis 12.000 Euro |
| Statischer Nachweis | 500 bis 1.500 Euro |
| Bauantrag oder Nutzungsänderung | 800 bis 3.000 Euro |
Ist dein Dachgeschoss überhaupt geeignet?
Vier Punkte entscheiden darüber, ob der Ausbau günstig oder zum Bauprojekt wird. Prüfe sie, bevor du Angebote einholst.
- Kniestock. Ab etwa 1,20 Meter Höhe der Außenwand über der Decke entsteht brauchbare Nutzfläche entlang der Traufe. Unter einem Meter bleibt dort nur Stauraum, und eine Erhöhung des Kniestocks ist ein Eingriff ins Dach mit fünfstelligen Kosten.
- Lichte Höhe. Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume meist 2,20 bis 2,40 Meter über mindestens der Hälfte der Grundfläche. Die genaue Zahl unterscheidet sich je Bundesland, frag beim Bauamt nach.
- Statik der Decke. Wohnräume werden üblicherweise mit einer Nutzlast von 1,5 Kilonewton je Quadratmeter gerechnet, ein nicht ausgebauter Dachboden nur mit 1,0. Ob die vorhandenen Balken das tragen, klärt ein Tragwerksplaner.
- Treppe. Aus einer Einschubtreppe wird eine notwendige Treppe mit fester Laufbreite, Handlauf und begehbarer Steigung. Das kostet Platz im Geschoss darunter.
Der teuerste Stolperstein ist der niedrige Kniestock. Wer ihn erhöhen will, muss das Dach anheben. Prüfe vorher, ob eine Gaube nicht die günstigere Lösung ist.
Warum die Dämmung Pflichtteil ist
Sobald du ein bisher ungedämmtes Dachgeschoss zu Wohnraum machst, greift das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz. Für geänderte Dachflächen und Dachschrägen nennt Anlage 7 einen Höchstwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Erst wenn höchstens zehn Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind, greift die Bagatellregel des § 36.
In der Praxis heißt das 18 bis 24 Zentimeter Zwischensparrendämmung, oft ergänzt um eine Untersparrenlage. Reicht die Sparrenhöhe nicht, kommen Aufdopplungen dazu. Wird das Dach ohnehin neu eingedeckt, ist die Aufsparrendämmung besser: keine Wärmebrücken, sichtbare Sparren.
Genauso wichtig ist die Luftdichtung. Die Dampfbremse muss durchgehend verklebt sein, besonders an Sparrenköpfen und Steckdosen. Undichte Stellen führen zu Feuchte in der Konstruktion. Details und Materialkosten stehen im Beitrag zum Dach dämmen. Prüfe den aktuellen Stand des Gesetzes vor der Planung.
Dachfenster, Gaube oder Ausstiegsfenster?
Die Bauordnung verlangt für Aufenthaltsräume ausreichend Tageslicht. Üblich ist eine Fensterfläche von einem Achtel bis einem Zehntel der Grundfläche.
Das Dachfenster ist mit 1.500 bis 3.500 Euro je Stück die günstigste Lösung und liefert pro Fläche das meiste Licht. Eine Gaube kostet 5.000 bis 20.000 Euro, schafft dafür Stehhöhe und damit voll anrechenbare Wohnfläche. Das Ausstiegsfenster ist kein Wohnraumfenster, sondern der Zugang zum Dach für Schornsteinfeger und Wartung, verlangt in vielen Bundesländern.
Plane die Fenster früh, ihre Position hängt von den Sparrenabständen ab. Zwei schmale Fenster nebeneinander sind oft günstiger als ein breites, weil kein Sparren ausgewechselt werden muss.
Strom, Heizung und Wasser nach oben führen
Die Leitungen sind der Posten, der in Kalkulationen am häufigsten fehlt. Für Strom rechnest du mit 60 bis 120 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, inklusive neuer Stromkreise und der Erweiterung im Verteiler. Reicht der alte Zählerschrank nicht, kommen 800 bis 2.500 Euro dazu.
Die Heizung braucht eine Strangerweiterung nach oben oder einen eigenen Kreis. Wichtig ist der hydraulische Abgleich danach, sonst bleibt das Dachgeschoss kalt. Für Heizkörper plane 1.500 bis 3.000 Euro, für eine Flächenheizung 3.000 bis 6.000 Euro.
Ein Bad braucht Zuleitung, Abwasser mit Gefälle und Entlüftung. Daran scheitern viele Grundrisse: Es muss über dem bestehenden Fallrohr liegen, sonst wird eine Hebeanlage nötig. Die Abfolge aller Schritte steht in der Reihenfolge bei der Modernisierung.
Genehmigung und Wohnflächenberechnung
Bleiben Dachform und Außenhülle unverändert, ist der Ausbau vielerorts verfahrensfrei. Sobald Gauben, größere Fenster oder eine zusätzliche Wohneinheit entstehen, brauchst du eine Genehmigung oder Nutzungsänderung. Bei einer eigenen Wohnung greift oft auch die Stellplatzsatzung.
Für die Wohnfläche gilt die Wohnflächenverordnung: unter einem Meter Höhe zählt nichts, zwischen einem und zwei Metern die Hälfte, ab zwei Metern alles. Aus 60 Quadratmetern Grundfläche werden so schnell 40 Quadratmeter Wohnfläche. Rechne mit dieser Zahl, sonst verzerrt sich dein Quadratmeterpreis.
Förderung und Wertsteigerung gegenrechnen
Die Dämmung der Dachfläche zählt zu den förderfähigen Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude und wird über das BAFA bezuschusst. Der reine Ausbau ohne energetischen Teil wird nicht gefördert. Höhe, Bedingungen und verfügbare Mittel ändern sich laufend und stehen unter Haushaltsvorbehalt. Prüfe die aktuellen Sätze deshalb vor dem Antrag direkt beim BAFA, alle Angaben hier stehen unter Änderungsvorbehalt. Wichtig ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein.
Alternativ gibt es den Steuerbonus nach Paragraf 35c EStG für selbst genutztes Wohneigentum. Er verteilt sich über drei Jahre und ist je Objekt gedeckelt. Beide Wege lassen sich für dieselbe Maßnahme nicht kombinieren. Einen Überblick gibt der Beitrag zur Förderung der energetischen Modernisierung. Kläre den Stand mit deinem Steuerbüro.
Wirtschaftlich ist der Dachausbau eine der günstigsten Arten, Wohnfläche zu gewinnen: Hülle, Fundament und Anschlüsse sind da. Bei 1.000 Euro Ausbaukosten je Quadratmeter und einem Marktwert von 3.000 Euro trägt sich das deutlich. In Regionen mit niedrigen Preisen kippt die Rechnung. Mehr dazu im Beitrag zur Wertsteigerung durch Modernisierung.
Häufige Fragen
Was kostet der Dachausbau für 50 Quadratmeter?
Bei einfacher Ausführung 30.000 bis 45.000 Euro, mit neuen Fenstern und Heizung 45.000 bis 75.000 Euro. Mit Gaube, Bad und neuer Treppe sind bis zu 125.000 Euro möglich.
Wie hoch muss der Kniestock sein?
Ab etwa 1,20 Meter entsteht entlang der Traufe brauchbare Nutzfläche. Unter einem Meter bleibt dort nur Stauraum, und eine Erhöhung greift ins Dachtragwerk ein.
Muss ich beim Ausbau dämmen?
Ja. Sobald ungedämmte Dachflächen zu Wohnraum werden, greifen die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes an den Wärmedurchgang. Nur bei sehr kleinen Flächen greift die Bagatellregel.
Brauche ich eine Baugenehmigung?
Nicht immer. Bleiben Dachform und Fenster unverändert, ist der Ausbau vielerorts verfahrensfrei. Gauben, größere Fenster oder eine neue Wohneinheit lösen dagegen eine Genehmigungspflicht aus.
Wie wird die Wohnfläche im Dach gerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter einem Meter Höhe nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern voll. Rechne immer mit diesem Wert.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Bauordnung, gesetzliche Anforderungen und Fördersätze vor der Umsetzung prüfen.
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