Heizung & Energie
Steuerbonus Sanierung: 20 Prozent absetzen nach Paragraf 35c
Wer sein eigenes Haus energetisch saniert, kann die Kosten direkt von der Steuerschuld abziehen. Der Weg lohnt sich vor allem dort, wo die Zuschüsse gedeckelt sind.
Die kurze Antwort
Für energetische Sanierungen am selbstgenutzten Eigenheim ziehst du 20 Prozent der Kosten direkt von der Steuerschuld ab, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Der Abzug verteilt sich über drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Voraussetzung sind ein Gebäudealter von mindestens zehn Jahren und eine Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster. Für dieselbe Maßnahme darfst du dann keinen Zuschuss von BAFA oder KfW mehr nutzen.
Abzug von der Steuerschuld, maximal 40.000 Euro je Objekt über alle Maßnahmen.
Verteilung auf drei aufeinanderfolgende Jahre, beginnend im Jahr der Fertigstellung.
Mindestalter des Gebäudes bei Beginn der Maßnahme, gerechnet ab Herstellungsbeginn.
Wie funktioniert der Steuerbonus nach Paragraf 35c?
Der Bonus mindert deine Steuerschuld unmittelbar, nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Ein Abzug von 2.100 Euro bedeutet also 2.100 Euro weniger Steuer. Das macht ihn deutlich wertvoller als eine normale Werbungskostenposition.
Gerechnet wird über drei Jahre. Im Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen ist, sind es 7 Prozent der Kosten, höchstens 14.000 Euro. Im zweiten Jahr noch einmal 7 Prozent und höchstens 14.000 Euro. Im dritten Jahr 6 Prozent und höchstens 12.000 Euro. In der Summe kommst du auf 20 Prozent und maximal 40.000 Euro. Ausgereizt ist der Höchstbetrag bei 200.000 Euro Sanierungskosten.
Eine Falle steckt in der Konstruktion. Ist deine Steuerschuld in einem Jahr kleiner als der Abzugsbetrag, verfällt der Rest. Ein Vortrag in spätere Jahre ist nicht vorgesehen. Wer wenig Einkommensteuer zahlt, fährt mit einem Zuschuss meist besser.
Welche Voraussetzungen musst du erfüllen?
Fünf Punkte prüft das Finanzamt, und jeder einzelne kann den Bonus kippen.
- Eigene Wohnzwecke. Du musst das Objekt im Jahr der Maßnahme selbst bewohnen. Vermietete Teile sind ausgeschlossen, ein häusliches Arbeitszimmer mindert den begünstigten Anteil.
- Gebäudealter. Bei Beginn der Maßnahme muss das Haus älter als zehn Jahre sein. Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung, in der Regel das Datum des Bauantrags.
- Fachunternehmerbescheinigung. Der ausführende Betrieb bestätigt auf dem amtlich vorgeschriebenen Muster, dass die technischen Mindestanforderungen eingehalten sind.
- Ordentliche Rechnung. In deutscher Sprache, mit Maßnahme, Arbeitsleistung und Adresse des Objekts.
- Unbare Zahlung. Überweisung auf das Konto des Betriebs. Barzahlung schließt den Bonus aus, auch mit Quittung.
Die Bescheinigung ist der häufigste Stolperstein. Kläre schon bei der Beauftragung, dass der Betrieb sie nach amtlichem Muster ausstellt. Der genaue Wortlaut steht in Paragraf 35c EStG und den zugehörigen Schreiben des Bundesfinanzministeriums.
Welche Maßnahmen zählen?
Begünstigt ist eine feste Liste, nicht jede Renovierung. Ein neues Bad oder ein neuer Bodenbelag fällt nicht darunter.
| Maßnahme | Typische Kosten | Steuerbonus 20 Prozent |
|---|---|---|
| Dämmung der Außenwände | 15.000 bis 45.000 Euro | 3.000 bis 9.000 Euro |
| Dämmung von Dachflächen | 8.000 bis 30.000 Euro | 1.600 bis 6.000 Euro |
| Dämmung der Geschossdecke zum Keller oder Dachboden | 2.000 bis 8.000 Euro | 400 bis 1.600 Euro |
| Erneuerung der Fenster und Außentüren | 10.000 bis 30.000 Euro | 2.000 bis 6.000 Euro |
| Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage | 6.000 bis 20.000 Euro | 1.200 bis 4.000 Euro |
| Erneuerung der Heizungsanlage | 12.000 bis 40.000 Euro | 2.400 bis 8.000 Euro |
| Sommerlicher Wärmeschutz, etwa außen liegende Verschattung | 3.000 bis 12.000 Euro | 600 bis 2.400 Euro |
| Digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung | 1.500 bis 8.000 Euro | 300 bis 1.600 Euro |
| Optimierung einer Heizung, die älter als zwei Jahre ist | 800 bis 3.500 Euro | 160 bis 700 Euro |
| Energetische Baubegleitung und Fachplanung | 1.000 bis 4.000 Euro | 50 Prozent der Kosten |
Die Energieberatung nimmt eine Sonderrolle ein. Sie wird mit 50 Prozent der Kosten begünstigt, wird aber auf den Höchstbetrag von 40.000 Euro angerechnet. Welche Maßnahme in welcher Abfolge sinnvoll ist, zeigt der Überblick zur richtigen Reihenfolge der Modernisierung.
Zuschuss oder Steuerbonus: Was bringt mehr?
Beides zusammen geht nicht. Nimmst du für eine Maßnahme einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen in Anspruch, ist der Steuerbonus für genau diese Maßnahme gesperrt. Die Regel gilt je Maßnahme, nicht je Haus. Du darfst also die Heizung über den Zuschuss und die Fenster über die Steuer abwickeln.
Ein Rechenbeispiel für einen Heizungstausch über 30.000 Euro:
- Weg über den Zuschuss. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude sieht für den Heizungstausch eine Grundförderung sowie mehrere Boni vor. Schon die Grundförderung liegt über 20 Prozent, mit Boni steigt der Satz deutlich an. Das Geld fließt kurz nach der Fertigstellung.
- Weg über die Steuer. 20 Prozent von 30.000 Euro ergeben 6.000 Euro, verteilt auf 2.100, 2.100 und 1.800 Euro in drei Jahren.
Beim Heizungstausch gewinnt der Zuschuss fast immer. Anders sieht es bei Dämmung und Fenstern aus. Dort sind die förderfähigen Kosten je Wohneinheit gedeckelt, der Fördersatz ist niedriger. Kostet die Dämmung 60.000 Euro, greift der Zuschuss nur auf einen Teilbetrag, der Steuerbonus dagegen auf die volle Summe. Aktuelle Sätze und Höchstgrenzen ändern sich regelmäßig, prüfe sie vor der Entscheidung auf bafa.de und in der Übersicht zur Förderung der energetischen Modernisierung.
Wann ist Paragraf 35a die bessere Wahl?
Für Handwerkerleistungen im Haushalt gibt es einen zweiten Steuerabzug. Er beträgt 20 Prozent des Lohnanteils, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Material zählt nicht mit.
Dieser Weg hat andere Spielregeln. Es gibt keine Altersgrenze für das Gebäude, keine energetischen Mindestanforderungen und keine Bescheinigung. Auch Mieter dürfen ihn nutzen. Dafür ist der Betrag klein.
Die Abgrenzung ist einfach. Erfüllt eine Maßnahme die Bedingungen von Paragraf 35c, ist dieser Weg fast immer besser. Beispiel Fenstertausch für 8.000 Euro mit 3.000 Euro Lohnanteil: Über Paragraf 35a bekommst du 600 Euro, über Paragraf 35c 1.600 Euro. Für nicht energetische Arbeiten oder für Häuser unter zehn Jahren bleibt Paragraf 35a die einzige Option. Beide Paragrafen für dieselbe Rechnung zu nutzen, ist ausgeschlossen.
Wie machst du den Bonus in der Steuererklärung geltend?
Der Ablauf ist überschaubar, aber die Reihenfolge zählt.
- Vor dem Auftrag klären, welchen Weg du gehst. Ein Zuschussantrag muss vor der Beauftragung gestellt sein, sonst ist er verloren.
- Fachbetrieb beauftragen und die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausdrücklich vereinbaren.
- Rechnung prüfen und per Überweisung bezahlen. Kontoauszug aufbewahren.
- Anlage Energetische Maßnahmen der Einkommensteuererklärung für das Jahr der Fertigstellung ausfüllen.
- Zwei weitere Jahre die Folgebeträge eintragen. Sie laufen nicht automatisch weiter.
Was eine komplette Sanierung insgesamt kostet und wie sich der Bonus darin einordnet, zeigt die Aufstellung zu den Kosten der Hausmodernisierung. Für die Heizung selbst hilft der Vergleich der Kosten neuer Heizsysteme.
Häufige Fragen
Kann ich den Steuerbonus für eine vermietete Wohnung nutzen?
Nein. Paragraf 35c gilt nur für Gebäudeteile, die du selbst bewohnst. Bei vermieteten Flächen setzt du die Kosten stattdessen als Werbungskosten oder Erhaltungsaufwand an.
Was passiert, wenn meine Steuerschuld kleiner ist als der Abzug?
Der nicht genutzte Teil verfällt. Ein Vortrag in spätere Jahre ist nicht vorgesehen. Bei geringer Steuerlast ist der Zuschussweg über BAFA oder KfW meist die bessere Wahl.
Zählt für die Zehnjahresfrist das Baujahr oder der Bauantrag?
Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung, also in der Regel das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige. Bei Beginn der Sanierung muss das Gebäude älter als zehn Jahre sein.
Brauche ich zwingend einen Energieberater?
Nein, Pflicht ist allein die Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs. Die Beratung selbst ist mit 50 Prozent der Kosten begünstigt und wird auf den Höchstbetrag angerechnet.
Darf ich für dasselbe Haus mehrere Maßnahmen absetzen?
Ja. Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt je Objekt, nicht je Maßnahme. Du kannst mehrere Sanierungsschritte über die Jahre zusammenrechnen, bis diese Grenze erreicht ist.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr und ohne Steuerberatung · Steuer- und Fördersätze vor der Entscheidung prüfen.
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