Haus unsaniert verkaufen oder vorher sanieren?

Sanieren oder unsaniert verkaufen: die Rechnung in Zahlen

Wer sein Haus unsaniert verkaufen oder vorher sanieren will, sollte beide Wege einmal durchrechnen statt nach Gefühl zu entscheiden. Das Beispiel: ein freistehendes Haus von 1968 mit 140 Quadratmetern, alte Fenster, Gaskessel von 2003, ungedämmte Fassade.

Die Zahlen sind ein Beispiel und keine Prognose. In gefragten Lagen fällt der Abstand kleiner aus, in ländlichen Regionen deutlich größer. Was auffällt: Die Vollsanierung schneidet am schlechtesten ab, obwohl sie den höchsten Verkaufspreis erzielt.

Der Grund ist der Zeitfaktor. Zwölf Monate Bauzeit bedeuten zwölf Monate Zinsen, doppelte Wohnkosten und ein Baurisiko, das du allein trägst. Wie sich einzelne Maßnahmen auf den Wert auswirken, ordnet der Beitrag zur Wertsteigerung durch Modernisierung ein.

Welcher Kaufpreisabschlag realistisch ist

Käufer rechnen anders, als Verkäufer hoffen. Sie holen sich eine grobe Kostenschätzung für die nötigen Arbeiten und ziehen diese Summe vom Preis vergleichbarer sanierter Häuser ab. Dann kommt der Puffer für alles, was hinter Putz und Estrich noch auftaucht.

Daraus folgt eine unangenehme Erkenntnis: Jede Unklarheit kostet dich Geld. Wenn niemand weiß, ob die Leitungen aus Blei sind oder ob das Dach dicht ist, kalkuliert der Käufer den ungünstigsten Fall. Ein Gutachten für 800 bis 2.500 Euro rechnet sich hier schneller als jede Baumaßnahme.

Diese Maßnahmen zahlen sich vor dem Verkauf aus

Die Faustregel lautet: Was der Käufer sieht und sofort bewerten kann, wirkt auf den Preis. Was unter Putz verschwindet, wirkt kaum.

Ein Fall bricht diese Regel: Ist der Kessel ausgefallen oder steht kurz davor, schrecken viele Interessenten ganz ab. Dann kann der Austausch die Vermarktung überhaupt erst ermöglichen. Welche Reihenfolge sonst sinnvoll ist, zeigt der Beitrag zur richtigen Reihenfolge bei der Modernisierung.

Der Energieausweis als Preisargument im Exposé

Der Energieausweis ist beim Verkauf keine Kür. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz genannt, verlangt in § 80 GModG, dass du ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegst und nach Vertragsabschluss übergibst.

Schon die Anzeige ist geregelt. Liegt ein Ausweis vor, muss die Immobilienanzeige nach § 87 GModG die Art des Ausweises nennen, den Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger sowie Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Praktisch heißt das: Der Wert steht ohnehin im Exposé. Du kannst ihn nicht verstecken, aber einordnen. Ein Satz zu geplanten Maßnahmen mit belastbaren Angeboten nimmt der Klasse G ihren Schrecken. Wie sich die Klasse überhaupt verbessern lässt, beschreibt der Beitrag zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse.

Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen sieht das Gesetz zusätzlich vor, dass der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch führt, sofern ein solches unentgeltlich angeboten wird.

Welche Sanierungspflichten der Käufer übernimmt

Hier hat sich viel verändert, und veraltete Ratgeber verbreiten weiter Falsches. Die frühere 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel bestehen nicht mehr. Im Gesetzestext stehen die betreffenden Paragraphen inzwischen als weggefallen.

Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten am Gebäude. Die erste betrifft die oberste Geschossdecke: Sie muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Als erfüllt gilt das auch, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Die zweite betrifft bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Auch sie müssen gedämmt werden.

Das ist ein Argument, das in jedes Verkaufsgespräch gehört, weil es dem Käufer Planungssicherheit gibt. Diese Zusammenfassung ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang die Pflichten für dein Gebäude gelten, entscheidet im Zweifel die zuständige Behörde.

Was mit laufenden Förderungen beim Verkauf passiert

Eine Zuschusszusage ist an den Antragsteller und das Vorhaben gebunden. Sie wandert nicht automatisch mit dem Grundbucheintrag zum Käufer. Wer während einer laufenden Maßnahme verkauft, muss die Förderstelle informieren.

Ob eine Übertragung möglich ist oder der Zuschuss zurückzuzahlen ist, entscheidet die Förderstelle im Einzelfall. Kläre das schriftlich, bevor der Notartermin steht. Eine Übersicht der Programme liefert unser Beitrag zur Förderung energetischer Sanierungen.

Bei geförderten Krediten kommt die Bank dazu. Eine Übernahme durch den Käufer setzt deren Zustimmung voraus und ist die Ausnahme. Häufiger wird der Kredit vorzeitig abgelöst, was eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann.

Steuern: Spekulationsfrist und Steuerbonus

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf greift die Spekulationsbesteuerung. Das Einkommensteuergesetz regelt private Veräußerungsgeschäfte in § 23 EStG.

Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Ausnahme gilt auch, wenn du das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast.

Wichtig ist ein zweiter Punkt: Der Steuerbonus für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG setzt ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude voraus, das älter als zehn Jahre ist. Er wird über drei Jahre verteilt gewährt, mit 7, 7 und 6 Prozent der Aufwendungen. Wer kurz nach der Sanierung verkauft, kann die späteren Jahresanteile nicht mehr nutzen.

Details zu diesem Bonus stehen im Beitrag zum Steuerbonus für energetische Sanierungen. Steuerliche Fragen im Einzelfall gehören zu einer Steuerberaterin oder einem Lohnsteuerhilfeverein, dieser Text ersetzt keine Beratung.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preise und Marktwerte als Beispiele, Angaben ohne Gewähr · Gesetzeslage, Fördersätze und Marktpreise ändern sich, vor der Entscheidung fachlich prüfen lassen.